Checkliste Mietvertrag mit Angehörigen

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Checkliste

Mietverträge mit Angehörigen

1. Schriftform ist erforderlich

Mietverträge können nach dem Zivilrecht grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Wer Problemen mit dem Finanzamt aus dem Wege gehen will, sollte Verträge zwischen nahen Angehörigen allerdings stets schriftlich abschließen.

2. Keine rückwirkenden Vereinbarungen vornehmen

Klare und eindeutige Vereinbarungen sind Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Mietverträge. Das bedingt, dass alle Nebenabreden oder Änderungen des Vertragsverhältnisses

im Voraus erfolgen müssen und am besten schriftlich niedergelegt werden. Sämtliche Vereinbarungen sind punktgenau zu befolgen, um Zweifel an der Ernsthaftigkeit auszuschließen.

3. Mietgegenstand möglichst genau bezeichnen

In den Mietvertrag gehören die genaue Bezeichnung der Wohnung, die Höhe des Mietzinses, eine Nebenkostenregelung (siehe 6.) und eine Regelung über die Übernahme von Schönheitsreparaturen. Daneben ist aufzuführen, welche Kellerräume der Mieter nutzen

darf, ob die Gartennutzung erlaubt ist und ob ein eventuell vorhandenes Schwimmbad mitbenutzt werden darf. Beachten Sie, dass sich diese Mitbenutzungsmöglichkeiten im Mietpreis widerspiegeln müssen. Nicht zu vergessen sind Modalitäten über Pflichten des Mieters

wie Straßenkehren, Schneefegen, Treppenhausreinigung. Am sichersten fährt, wer einen handelsüblichen Muster-Mietvertrag abschließt und diesen um individuelle Besonderheiten ergänzt. Unpassende Passagen, die nicht befolgt werden können oder sollen, sind zu streichen.

4. Ortsübliche Miete ermitteln

Eine wichtige Voraussetzung für die volle steuerliche Anerkennung ist, dass der Mietzins mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (siehe aber auch Punkt 8.). Die Finanzverwaltung

orientiert sich bei der ortsüblichen Miete meistens an dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde.

5. Zahlungsvereinbarungen beachten

Erforderlich sind Angaben über den Beginn des Mietverhältnisses sowie über die Zahlungszeitpunkte

und die Zahlungsart der Miete. Dabei wird am besten schon im Mietvertrag ein

Konto des Vermieters angegeben, auf das die Miete zu überweisen ist. Die fristgerechte Überweisung

der Miete muss anschließend gewährleistet sein.

6. Nebenkosten richtig abrechnen

Die Finanzverwaltung verlangt, dass der Vermieter vom Mieter neben 50 Prozent der ortsüblichen

Miete auch mindestens 50 Prozent der umlagefähigen Aufwendungen erhält. Die Nebenkosten sollten jährlich abgerechnet werden. Wenn die erklärten Einnahmen aus den Nebenkosten

in jedem Jahr gleich bleiben, ist dies für das Finanzamt ein Indiz, dass die Abrechnung nicht wie unter Fremden üblich erfolgt ist. Sie sollten daher die Nebenkosten- Pauschale gegebenenfalls nach oben oder unten anpassen, so wie Sie es bei anderen Mietverhältnissen

als Vermieter auch machen würden.

7. Prüfung der Überschusserzielungsabsicht

Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind von der Finanzverwaltung grundsätzlich auch dann anzuerkennen, wenn sie über Jahre hinaus entstehen. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Beispielsweise sind Zeitmietverträge oftmals steuerschädlich. Kommt es über die gesamte Dauer des Zeitmietvertrages gesehen zu einem Verlust, wird das Finanzamt

den Verlust wahrscheinlich nicht anerkennen. Denn bei Zeitmietverträgen kann das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht genau für die Dauer des Mietvertrages prüfen. Dauermietverträge sind daher aus steuerlicher Sicht zumeist die bessere Wahl, weil hier die Einkunftserzielungsabsicht

nur selten angezweifelt werden kann. Allerdings können lang anhaltende, ungewöhnlich hohe Verluste bei gleichzeitiger Vereinbarung einer extrem niedrigen

Miete im Einzelfall dazu führen, dass die Verluste steuerlich nicht berücksichtigt werden. Es sollte daher darauf geachtet werden, dass die Miete höher ist als der Wertverzehr (Absetzungen für Abnutzung) der Immobilie.

8. Aktuelle Rechtsprechung

Der Bundesfinanzhof (BFH) sorgt in jüngster Zeit für Unsicherheiten bei den Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen. Nach einer aktuellen Entscheidung (BFH 5.11.02, IX R 48/01, Abruf-Nr. 030055) muss bei einer Miete, die zwar mindestens 50 Prozent, aber nicht mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht, nachgewiesen werden, dass ein „Totalüberschuss“ erzielt werden kann (siehe auch BMF 29.7.03, BStBl I, 405). Dieser Nachweis

lässt sich aber nur schwer führen. Daher kann eigentlich nur die Empfehlung lauten, die Miete auf mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete festzusetzen. Das Gleiche gilt für die Nebenkosten. Bei bereits vereinbarten Mieten sollte gegebenenfalls eine Anhebung auf mindestens

75 Prozent erfolgen, allerdings sollte die Mieterhöhung im Rahmen des mietrechtlich Zulässigen bleiben. Hinzuweisen ist zudem auf zwei weitere Urteile des BFH (9.7.02, IX R 47/99, IX R 57/00, Abruf-Nr. 021201 und 021202). Danach kann es gegen die Einkünfteerzielungsabsicht

sprechen, wenn eine Immobile wenige Jahre nach Erwerb wieder veräußert

oder selbstgenutzt wird und während der Vermietungszeit nur ein Verlust erwirtschaftet werden konnte.

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